Pháp lý của một “dự án sạch” thì luôn rắc rối, nhưng nếu không chịu hiểu thì sự rắc rối mãi mãi vấn là sự rắc rối mà thôi. Đa số những dự án bất động sản hiện nay rối như tơ vò ngay ở giai đoạn đầu mở bán, nhiều dự án trong số đó chưa có đủ giấy tờ (sự chấp thuận) của cơ quan nhà nước đã vội vàng bán cho khách hàng rồi. Xét về hoạt động kinh doanh thì không bàn cãi, miễn là họ bán được hàng, nhưng xét về góc độ pháp lý thì việc thiếu, chưa đủ hay không có những giấy tờ (văn bản, sự chấp thuận) của cơ quan nhà nước về việc bán sản phẩm của dự án như vậy đồng nghĩa rằng việc mua bán là SAI, và dĩ nhiên rằng khách hàng sẽ bất lợi nhiều, rủi ro là có thể xảy ra lâu dài.

1. Pháp lý liên quan đến đất

Chỉ bằng vài thao tác căn bản để không khó khăn cho việc nhận ra vấn đề pháp lý liên quan tới đất. Các anh chị em nên nhớ rằng, những câu hỏi sau cần được chính anh chị em làm rõ:

– Nguồn gốc đất hình thành dự án bất động sản là do đâu?

– Đất của dự án là loại đất gì? Giao đất, thuê đất, hay….?

– Mục đích sử dụng đất của dự án?

– Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án?

– Chủ sở hữu đứng tên Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án?

– Quan hệ tín dụng đất với ngân hàng ra sao?

– Thời hạn sử dụng đất?

– Có những lưu ý gì đặc biệt của cơ quan nhà nước dành cho đất?

– Đất có đang trong tình trạng bị thế chấp, kê biên hoặc bị hạn chế khả năng sử dụng hay không?

– Bản đồ quy hoạch đất đai, hệ duyệt tỉ lệ quy hoạch đất?

– Đất có nằm trong diện quy hoạch hay không?

– Giấy phép quy hoạch, chứng chỉ quy hoạch, nhiệm vụ quy hoạch….?

– Có bị điều chỉnh quy hoạch hay không? Nằm trong diện quy hoạch nào?

– Đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng, tái định cư, hỗ trợ bồi thường như thế nào?

– ……..Rồi rất nhiều câu hỏi khác nữa.

+> Để cuối cùng tự tìm hiểu và dẫn đến một kết luận: ĐẤT CÓ SẠCH HAY KHÔNG?

Nếu đất không SẠCH, hệ quả rủi ro đối với chủ đầu tư, với khách hàng là rất lớn, ví dụ như:

+ Dự án có thể bị chậm, dừng, chấm dứt, kèo dài, gia hạn…..

+ Quyền sử dụng đất sẽ bị tước bỏ, thu hồi, thay đổi…

+ Các giao dịch hợp đồng có liên quan sẽ bị vô hiệu….

+ Tranh chấp về đất sẽ có thể xảy ra….

+ Là cơ sở để dẫn đến các tranh chấp, mâu thuẫn về quyền sở hữu công trình xây dựng, nhà, tài sản được gắn liền trên đất…

+ Bị khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo nhiều….

Anh chị em vô cùng lưu ý các vấn đề này

2. Pháp lý liên quan đến công trình được xây dựng trên đất đó

Pháp lý của công trình xây dựng trên đất đó cũng quan trọng không kém, luôn cần phải chú ý và tự tìm ra câu trả lời cho các hỏi:

– Có hay không có hay chưa có hay bao giờ có Giấy phép xây dựng?

– Bản thiết kế, bản vẽ, bản đồ ra sao…?

– Thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc xây dựng?

– Xin phép san lấp, vật liệu xây dựng?

– Xin phép xây dựng hạ tầng?

– Thẩm duyệt thiết kế cơ sở?

– Thẩm duyệt thi công hạ tầng?

– Thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy?

– Đánh giá tác động môi trường?

– Thông báo khởi công, thi công, nghiệm thu tiến độ, nghiệm thu móng?

– Các đội thầu xây dựng, nhà thầu chính, nhà thầu phụ…?

– Hoàn công, nghiệm thu công trình….

– …..?

3. Pháp lý liên quan đến doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản đó

Như bài trước tôi đã nói về pháp lý của chủ đầu tư, kiếm tìm khá dễ dàng và nhanh chóng, để biết được họ là ai và họ có thực sự SẠCH như tin đồn hay không.

– Giấy tờ kinh doanh? Giấy thành lập doanh nghiệp đâu?Giấy chứng nhận lần gần nhất? Mấy lần sửa đổi rồi? Vốn?Ngành nghề kinh doanh?Đáp ứng điều kiện kinh doanh thế nào? Các lần thay đổi chủ sở hữu? Cổ đông….?

– Báo cáo tài chính? Tình trạng nợ thuế….?

– Giấy chứng nhận đầu tư dự án? Chấp thuận đầu tư dự án? Công nhận chủ đầu tư ra sao?

– Phê duyệt dự án đầu tư? Chuyển nhượng dự án đầu tư? Ký quỹ dành cho dự án đầu tư? Bảo lãnh của dự án đầu tư như thế nào?

– Vốn cố định? Vốn lưu động? Vốn huy động. Xem điều này, vì là nhiều ông chủ đầu tư tay không bắt giặc lắm đó!

– Bảo lãnh ngân hàng thế nào?

– Hợp đồng mẫu, đăng ký hợp đồng mẫu ra sao?

– Tình trạng cấp sổ, cấp chứng nhận, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng?

PHÒNG KINH DOANH – CHỦ ĐẦU TƯ GAMUDA LAND