Nên đầu tư về bất động sản hình thành trong tương lai? Đây là câu hỏi khó trả lời nhất luôn, bởi việc nên hay không nên tùy thuộc vào các yếu tố như: sở thích đầu tư, tiềm lực đầu tư, thời điểm đầu tư, tính thanh khoản của việc đầu tư, khả năng sinh lời theo tính toán

1. Định nghĩa về bất động sản hình thành trong tương lai

Bộ luật dân sự 2015 đã đưa ra định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai. Tại lĩnh vực chuyên ngành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng có điều khoản định nghĩa về nhà ở, công trình xây dựng (bất động sản) hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, nếu xem xét kỹ nội hàm hai định nghĩa này, chúng ta không khỏi đặt ra thắc mắc về sự khác biệt trong cách hiểu về bất động sản hình thành trong tương lai.
Bộ luật dân sự 2015, Khoản 2 Điều 108 quy định: “2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.”
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Khoản 4 Điều 3 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Qua các quy định trên, có thể thấy sự khác biệt giữa Bộ luật dân sự 2015 và Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
– Theo pháp luật dân sự: nhà ở (hay công trình xây dựng) hình thành trong tương lai phải là:
+ Nhà ở (hay công trình xây dựng) chưa hình thành;
+ Hoặc đã hình thành nhưng chủ thể vẫn chưa được xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.
– Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản: được xem là nhà ở (hay công trình xây dựng) hình thành trong tương lai nếu nhà ở (hay công trình xây dựng) đó đang được xây dựng nhưng chưa được nghiệm thu sử dụng. Nói rõ hơn, chỉ cần bất động sản chưa hoàn thành nhưng đang được xây dựng thì được coi là bất động sản hình thành trong tương lai. Đây chính là điểm khác biệt so với quy định tại Bộ luật dân sự 2015 khi mà việc xác định không hề dựa vào thời điểm chủ thể đã được xác lập quyền sở hữu hay chưa.
Xong, khi xem xét giao dịch trong kinh doanh bất động sản thì chúng ta sẽ tuân thủ theo quy định của pháp luật chuyên ngành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) để xác định xem đó có phải là bất động sản hình thành trong tương lai hay không. Còn những giao dịch dân sự khác thì sẽ áp dụng theo Bộ luật dân sự 2015.

2. Các ví dụ điển hình về bất động sản hình thành trong tương lai

Dưới đây sẽ liệt kê một số loại điển hình, chỉ cần nhìn vào đây là nhận ra so với thực tế dự án bất động sản mà chủ đầu tư nói:

– Nhà ở hình thành trong tương lai: là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
– Căn hộ, nhà chung cư hình thành trong tương lai: là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
– Công trình xây dựng hình thành trong tương lai: là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thiết kế, đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Công trình xây dựng bao gồm công trình dân dụng, công trình công nghiệp, giao thông, nông nghiệp và phát triển nông thôn, công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình khác…
– Các hình thức bất động sản hình thành trong tương lai khác như:condotel, nhà thương mại, khu phức hợp, resort nghỉ dưỡng, nhà riêng lẻ,….

3. Ai có quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?

– Người có quyền năng trong việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai (hay còn gọi là Chủ đầu tư) có thể là cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp: Người này sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình. Chủ đầu tư là người phải chịu trách nhiệm toàn diện trước người quyết định đầu tư và pháp luật về các mặt chất lượng, tiến độ, chi phí vốn đầu tư và các quy định khác của pháp luật. Chủ đầu tư được quyền dừng thi công xây dựng công trình và yêu cầu khắc phục hậu quả khi nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về chất lượng công trình, an toàn và vệ sinh môi trường.
– Quyền của chủ đầu tư sẽ là gì trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai:
+ Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
+ Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định về kinh doanh bất động sản.
– Chủ đầu tư có thể ủy quyền cho cá nhân, tổ chức một phần hoặc toàn bộ quyền kinh doanh bất động sản của mình trên cơ sở tuân thủ quy định pháp luật.

4. Khi nào và cần điều kiện gì để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, giao dịch?

Theo quy định của Luật, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, giao dịch khi đáp ứng ĐỦ các điều kiện dưới đây:

– Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

– Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

KẾT LUẬN:

Để kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải:

+ Cung cấp đủ các giấy tờ theo quy định trên, minh chứng tinh xác thực của các giấy tờ đó;

+ Dự án đã được thi công trên thực tế, bất động sản nằm trong nhà chung cứ hoặc tòa nhà hỗn hợp mà khách hàng định mua đã được nghiệm thu phần móng;

+ Được Sở xây dựng nơi dự án thực hiện cấp phép đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản (Có tên trong danh sách đủ điều kiện hoặc có Công văn/Giấy phép chấp thuận của Sở xây dựng).

5. Xin bảo lãnh ngân hàng của phải là thủ tục chủ đầu tư bắt buộc phải thực hiện khi kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai?

Đây là thủ tục BẮT BUỘC phải thực hiện để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua bất động sản trong Dự án của chủ đầu tư.

Theo quy định pháp luật, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.”

Xin khẳng định lại lần nữa, BẢO LÃNH CỦA NGÂN HÀNG là thủ tục BẮT BUỘC phải được CHỦ ĐẦU TƯ thực hiện để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mua bất động sản trong Dự án của chủ đầu tư.

6. Điều khoản thanh toán khi giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai của khách hàng với chủ đầu tư như thế nào thì đúng?

Chủ đầu tư không phải cứ thích thu tiền và thích quy định về thanh toán như thế nào cũng được khi khách hàng mua nhà, căn hộ đâu. Thực tế việc thanh toán và quy định về mức thanh toán, điều khoản thanh toán đã được ghi nhận rất rõ và chuẩn chỉ trong quy định của pháp luật. Chủ đầu tư nào mà làn càn thì an hem cứ xác định là họ có vấn đề nhé. Vấn đề gì thì mình sẽ bàn sau đi.

Cụ thể về thanh toán này:

Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”

7. Quyền và nghĩa vụ của khách hàng khi mua, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được pháp luật ghi nhận như thế nào?

7.1 QUYỀN

– Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng

– Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

– Yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình; yêu cầu bên bán tạo điều kiện để mình kiểm tra thực tế tại công trình.

– Các quyền khác trong hợp đồng giữa hai bên

7.2. NGHĨA VỤ

– Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

– Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.

– Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

– Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

– Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

8. Nên hay không nên đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai?

Đây là câu hỏi khó trả lời nhất luôn, bởi việc nên hay không nên tùy thuộc vào các yếu tố như: sở thích đầu tư, tiềm lực đầu tư, thời điểm đầu tư, tính thanh khoản của việc đầu tư, khả năng sinh lời theo tính toán. Tuy nhiên, anh em cũng cần lưu ý rằng thời điểm hiện nay, khi đầu tư kinh doanh anh em cần suy xét kỹ xem có khả năng ăn chênh lệch hay không khi sang tay, lãi hay lỗ hay hòa vốn, các anh em sẽ có thể tính được theo cảm quan của anh em, nhưng thực tế cũng muôn hình vạn hóa lắm nhá. Còn anh em nào mua để ở và sử dụng cho nhu cầu cá nhân, gia đình thì cần cân nhắc kỹ uy tín của chủ đầu tư, dự án có điểm nổi bật gì, tính lâu dài trong việc đáp ứng nhu cầu cuộc sống, và tất nhiên là năng lực tài chính của mình nữa….

Lưu ý rằng, luôn cần phải BÌNH TĨNH để QUAN SÁT thay vì tư duy chụp giật, nên để chủ đầu tư và ngân hàng xây xong dự án rồi mới đi vào kiểm tra xây dựng, tính pháp lý… Trong bối cảnh giá bất động sản đang bị thổi ảo như hiện nay, chậm mà chắc là xu hướng đầu tư để hạn chế rủi ro.