Giờ đây, khi nhiều dự án Condotel đang bị ngưng trệ lại, nhiều khách hàng đang đi đòi hỏi công lý, nhiều chủ đầu tư thì ra sức tìm kiếm sự cảm thông, tìm cách xử lý, pháp luật thì vẫn chưa có phương án mới bằng các cơ chế pháp lý điều chỉnh hoạt động này. Thì có chăng, là lúc chúng ta phải nhìn lại về một mô hình ngay từ khi ra đời đã đầy rẫy những rủi ro, hiểm nguy mà ta có thể lường trước. Tiếc là, tâm lý số đông và tâm lý bị cuốn hút bởi những điều mới mẻ đã làm lu mờ đi tầm nhìn của chúng ta về việc đầu tư một khoản chính đáng trong việc kinh doanh bất động sản của mình!

1. Condotel và ít ỏi quy chế pháp lý khi mới du nhập Việt Nam

• Ai cũng có thể biết rằng Condotel (Căn hộ du lịch/Căn hộ khách sạn) được viết tắt của hai nửa từ tiếng Anh là “condominium và hotel”. Nhưng ít tai biết đến sự du nhập của loại hình này vào Việt Nam khi chưa có quy định pháp lý điều chỉnh ngay khi nó bước vào!!!
• Tại Việt Nam, tòa tháp Nha Trang Plaza, được hoàn thành năm 2009 trên khu đất rộng khoảng 35.000m2 với quy mô 40 tầng và 240 căn hộ đạt tiêu chuẩn 5 sao, được biết đến như là sản phẩm Condotel đầu tiên của Việt Nam. Sau đó, đã có một số lượng lớn các dự án Condotel được triển khai xây dựng và phát triển như những cái tên thân quen: CocoBay Đà Nẵng, Diamond Bay – Condotel Resort, Condotel Panorama Nha Trang, Vinpearl Condotel Nha Trang, Vinpearl Empire Condotel, Ariyana Nha Trang, InterContinental Nha Trang, Olalani Resort & Condotel, Vinpearl Condotel Đà Nẵng, FHome Đà Nẵng, Vinpearl Riverfront Condotel Đà Nẵng, PremierVillage Villas Phú Quốc, Condotel Intercontinental Phú Quốc, Vinpearl Condotel Phú Quốc,….
• Nhiều người cứ nghĩ, khi tồn tại và phát triển như thế tại Việt Nam thì condotel đã có chỗ đứng và có bộ quy chế pháp lý điều chỉnh. Tuy nhiên, phải đến tận năm 2017, với sự ra đời của Luật Du lịch và Nghị định hướng dẫn Luật Du lịch, condotel mới bắt đầu được định nghĩa và có chút ít ỏi được thừa nhận dưới quy phạm pháp luật. Theo Điều 48 Luật du lịch và Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017, thì condotel được liệt kê và xếp vào các loại cơ sở lưu trú du lịch. Theo đó, căn hộ du lịch được hiểu là căn hộ có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch và khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Như vậy, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì căn hộ du lịch (Condotel) là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.

+ Theo Khoản 3 Điều 21 của Nghị định 168/2017/NĐ-CP ngày 31/12/2017 hướng dẫn Luật du lịch quy định: “Căn hộ du lịch có trang thiết bị, dịch vụ cần thiết phục vụ khách du lịch. Khách có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú”.

+ Theo Khoản 1 Điều 24 của Nghị định 168/NĐ-CP ngày 31/12/2017, được sửa đổi bổ sung theo Khoản 3 Điều 5 của Nghị định 142/2018/NĐ-CP ngày 09/10/2018, thì quy định điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất kỹ thuật, dịch vụ đối với căn hộ du lịch là phải có: “Có khu vực tiếp khách, phòng ngủ, bếp và phòng tắm, phòng vệ sinh; và có giường, đệm, chăn, gối, khăn mặt, khăn tắm; thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới”.

2. Pháp lý hiện tại dành cho Condotel chưa đủ để điều chỉnh và giải quyết các tranh chấp xảy ra

Dưới đây là những điểm mấu chốt pháp lý về condotel, được quy định ở nhiều văn bản khác nhau với nhiều nội dung nhưng chưa hề đủ để xây dựng lên bộ quy tắc pháp lý dành cho loại hình bất động sản này:

Căn cứ theo sự mô tả và điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật dịch vụ của một condotel theo quy định tại Luật Du lịch và văn bản hướng dẫn thi hành,thì căn hộ du lịch được hiểu là một loại bất động sản theo quy định của Bộ luật dân sự. Việc xây dựng, tạo lập và quản lý sử dụng liên quan đến căn hộ du lịch phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, đất đai và xây dựng có liên quan…;

Theo quy định của luật đất đai, thì loại đất dùng để xây dựng căn hộ du lịch là “Đất thương mại dịch vụ” có thời hạn sở hữu là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ.

Theo Luật xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản,việc xây dựng, tạo lập căn hộ du lịch (condotel) được hiểu là chủ đầu tư tạo lập “công trình xây dựng gắn liền với đất”. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, chủ đầu tư phải làm thủ tục đăng ký để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư”, trong đó có “căn hộ lưu trú (condotel)”. Trước đó, Bộ VH-TT&DL cũng ban hành Quyết định 3720/QĐ-BVHTTDL về “Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự condotel”.

Bộ Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) đã có Văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ký ngày 14/2/2020, gửi Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở, bao gồm một số loại hình mới gồm căn hộ condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…Tuy nhiên, các địa phương tại Việt Nam chưa thống nhất thực hiện văn bản này.

Như vậy, khi chủ đầu tư xây dựng tạo lập công trình xây dựng là tòa nhà condotel, nghĩa là xây dựng một loại hình bất động sản để kinh doanh. Do đó, khi chủ đầu tư xây dựng và đưa tòa nhà condotel này vào kinh doanh cũng bắt buộc phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và các quy định khác có liên quan.

Ngoài những quy định nêu trên, chưa có thêm bất cứ quy định nào khác về loại hình này được thừa nhận bởi pháp luật. Nói cách khác, hiện nay, các bên tham gia giao dịch với loại hình bất động sản này dựa trên sự THỎA THUẬN TỰ NGUYỆN bởi HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ giữa chủ đầu tư và khách hàng. Hợp đồng đó là cơ sở pháp lý cao nhất để điều chỉnh các quan hệ giao kết, thực hiện liên quan.

3. Mua căn hộ condotel và quyền năng của bạn đến đâu?

Nếu mua căn hộ condotel, bạn sẽ bị hạn chế và gặp nhiều vướng mắc do thiếu khung pháp lý để triển khai thực hiện, đặc biệt là việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng cho người mua. Dù hiện diện là hợp đồng mua bán căn hộ, nhưng có vẻ như các chủ đầu tư và bạn giao kèo với nhau về việc cbản chất thực sự là cho thuê căn hộ du lịch dài hạn mà thôi, nghĩa là chủ đầu tư cho người mua thuê căn hộ dài hạn để người mua lưu trú du lịch hoặc để tự kinh doanh hoặc hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư. Lúc này, người mua sẽ:

+ Không thể có đủ 03 quyền năng của người sở hữu là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt như đối với nhà ở hay bất động sản thông thường khác;

+ Khai thác tối đa là 50 năm, càng để lâu thì căn hộ condotel càng giảm giá trị cả về mặt thời hạn pháp lý và cả về mặt giá trị khai thác sử dụng.

+ Cả 03 quyền này đều bị hạn chế và chịu sự chi phối toàn bộ bởi quyền của chủ đầu tư từ quyền quyết định số phận căn hộ, quyền thu phí bảo trì, bảo hành, quyền thu phí quản lý khai thác và vận hành, quyền cung cấp dịch vụ đi kèm, quyền quản lý khai thác kinh doanh,…. Và chủ đầu tư khôn ở chỗ là khoản phí này bạn có kinh doanh hay không kinh doanh thì vẫn phải trả họ đều đặn, tiền thì cũng khá nhiều đấy chứ không ít đâu. Mặc dù có ký hợp đồng mua bán đấy, nhưng thực tế quyền của người mua lại hạn hẹp, không có cơ chế của pháp luật bảo vệ, và dường như bị phụ thuộc hoàn toàn bởi chủ đầu tư (bên bán).

+ Nhận ra thực sự cái gọi là “Hợp đồng mua bán căn hộ” thực tế lại là Hợp đồng cho thuê dài hạn, Hợp đồng góp vốn/Hợp tác đầu tư kinh doanh, ăn chia lợi nhuận với nhau. Đa số rủi ro thuộc về người mua, trong khi đó chủ đầu tư lợi dụng được sơ hở của pháp luật và sự thiếu hụt quy chế pháp lý điều chỉnh để lôi kéo người mua vào “ván cờ” mà họ làm chủ.

+ Khả năng được cấp Sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sở hữu Condotel của bạn là quá thấp, bởi vì chưa có quy chế pháp lý cho thủ tục này đối với loại hình bất động sản đặc biệt như vậy. Còn tương lại xin cấp và được cấp hay không thì con TÙY DUYÊN. Bởi đó là chính sách và sự cân nhắc của Nhà nước. Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng Condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với đất ở. Vậy nên, đừng mua Condotel làm gì khi phải trông chờ vào cơ sự là có được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không? Nên nếu chủ đầu tư nào ký hợp đồng mua bán cam kết ra được sổ riêng cho bên mua, mà không thực hiện được hoặc pháp luật không thay đổi theo hướng cho phép cấp sổ riêng cho người mua, thì được xem là lừa dối khách hàng!!!

+ Để khuyến khích và thu hút người mua, chủ đầu tư đã dùng chiêu bài cam kết lợi nhuận để khiến cho khách hàng thấy rằng vừa được sở hữu nhà của mình lại vừa được có lợi nhuận, lãi cố định như thế ai chẳng thích. Chơi ngay chứ chần chừ gì nhiều! Nhưng thực tế thì các nhà đầu tư thứ cấp khóc một dòng sông khi chủ đầu tư chỉ hứa suông và chỉ thực hiện trả lợi nhuận cam kết một thời gian rất ngắn rồi không trả nổi nữa. Bởi phần trăm lợi nhuận cam kết đó quá sức so với chủ đầu tư, vỡ trận là điều tất yếu.

+ Thực chất cái gọi là “phí bảo trì”, “phí duy trì dịch vụ” và “phí quản lý vận hành căn hộ” Condotel thì hiện nay không có quy định nào của pháp luật cho vấn đề này đối với một loại hình đặc biệt như thế. Khác hoàn toàn với các vấn đề này được quy định đối với Nhà chung cư. Và bởi vậy, chủ đầu tư sẽ:

• Thích tăng thì tăng, thích giảm thì giảm, dù có thỏa thuận với khách hàng;
• Thích công khai hay không công khai, thích quản lý hay giao cho ai quản lý, cũng do chủ đầu tư quyết định;
• Khiến cho người mua phải phụ thuộc, phải chịu vi phạm, phải mất tiền càng ngày càng nhiều thêm nhưng quyền năng càng ngày càng bị giảm đi đáng kể;
• Thích “trừng phạt” khách hàng bất cứ lúc nào họ muốn nếu khách hàng vi phạm các nguyên tắc, quy định về thu phí và quản lý phí mà họ đặt ra.
• Mặc dù là thỏa thuận nhưng dường như bạn chẳng có thể có tiếng nói trong quan hệ này khi mà chưa được pháp luật bảo vệ. Thậm chí có những dự án khi bạn ký hợp đồng mua bán thì lại vướng vào một mớ rủi ro mà chủ đầu tư đặt ra.
• Không thành lập Ban quản trị tòa nhà Condotel, không có quy chế về bản quản trị Tòa nhà, tất yếu bạn sẽ bơ vơ không nơi nượng tựa;
• Chủ đầu tư tự vận hành, khai thác mọi thứ, người mua không được tham gia vào quy trình đó; người mua chỉ có quyền ở lưu trú du lịch hoặc tự kinh doanh hoặc thỏa thuận hợp tác kinh doanh với chủ đầu tư. Người mua condotel cũng không thể tự ý sửa chữa, phá dỡ hoặc thay đổi kết cấu bên trong một condotel, không thể tự ý thuê một đơn vị cung cấp dịch vụ khác hoặc đơn vị quản lý khác để vận hành căn hộ mình đã mua, cho dù mình đã sở hữu căn hộ. Người mua condotel cũng không thể tự ý tìm kiếm khách du lịch, rồi cho phép một hoặc nhiều khách du lịch cùng lúc ở trong căn hộ của mình tùy ý. Mà mọi thứ đều phải thông qua và phụ thuộc chủ đầu tư, phải tuân theo Nội quy và sự quản lý của đơn vị vận hành và do chủ đầu tư quyết định.
• Hạn chế người mua không thể chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, cho thuê lại, ủy quyền quản lý,… từ người mua condotel cho bên thứ ba đang bị rất hạn chế, thậm chí không thể thực hiện được. Bởi vì có giấy tờ gì ngoài Hợp đồng mua bán đâu mà làm các thủ tục đó được. Pháp luật chưa thừa nhận việc này.
• Chủ đầu tư sẽ bị kê biên, bán đấu giá nếu mắc nợ, bị thua lỗ, bị tố cáo, bị kiện tụng…..
• Chủ đầu tư thế chấp Ngân hàng
• ……….

4. Kết luận

Đừng mua những gì không rõ ràng khi chưa có quy chế pháp lý điều chỉnh cho quan hệ của nó. Thực ra, ngay từ đầu một số người mua/khách hàng đã rơi phải những trường hợp sau nên bị vướng víu vào một mớ bòng bóng kiểu như Condotel này, đó là:

+ Bị thu hút bởi dự án rực rỡ và chủ đầu tư tầm cơ, tên tuổi quá;

+ Không chịu tìm hiểu thực chất, nội dung, pháp luật;

+ Nghĩ rằng mình đi trước pháp luật một bước là mình khôn hơn pháp luật, mình biết chớp lấy cơ hội, thời cơ để sinh lời đầu tư;

+ Chăm chăm nhìn vào lợi nhuận cam kết và quên mất sự khả thi của nó và sự bảo đảm của nó đến mức nào.

Theo Nguyen Anh