Hùn vốn mua chung là về vấn đề pháp lý liên quan đến đồng sở hữu sổ đỏ/sổ hồng. Tại bài viết này, tôi sẽ chia sẻ với các anh chị về vấn đề đó, để anh chị có cái nhìn bao quát hơn về góc độ pháp lý của hiện tượng chung sổ hiện nay.

Tình huống điển hình:

2, 3, 4, 5 hoặc N người cùng chung vốn nhận chuyển nhượng một mảnh đất. Những người này thỏa thuận với nhau chia đều phần vốn góp để nhận chuyển nhượng mảnh đất đó hoặc chia theo phần, người phần nhiều, người phần ít theo tỷ lệ tương ứng với năng lực tài chính của mỗi người. Sau đó, họ cùng gom tiền lại của nhau để nhận chuyển nhượng mảnh đất từ chủ đất (người chuyển nhượng) và làm thủ tục đứng tên trên Sổ mới. Vậy hậu quả pháp lý của tình huống này là gì? Có rủi ro không? Hãy cũng xem các nội dung dưới đây!

Quy định pháp luật về vấn đề này ra sao?

– Bộ luật dân sự quy định:

“Điều 209. Sở hữu chung theo phần

Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.
Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Từ quy định trên có thể hiểu:

+ Mỗi chủ sở hữu có một phần quyền tương ứng với phần sở hữu của mình trong khối tài sản chung. Ví dụ, A góp 30 %, B góp 70 %, để cùng nhận chuyển nhượng một mảnh đất với giá trị tổng là 100 %. Theo đó, sau khi nhận chuyển nhượng, A sẽ chỉ có 30 % quyền tương ứng với 30 % vốn, B có 70 % quyền tương ứng với 70 % vốn. Tóm lại, góp nhiều thì quyền nhiều, góp ít thì quyền ít, góp bằng nhau thì quyền bằng nhau, còn không góp thì đừng có há miệng ra đòi quyền gì cả. Thế thôi. Ví dụ thế cho dễ hiểu!

+ Đương nhiên, nghĩa vụ liên quan cũng được xác lập theo tỉ lệ vốn và quyền đã phân tích ở trên.

+ Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận ngược lại với các nội dung ở trên về quyền và nghĩa vụ không tương ứng theo phần vốn góp thì cũng chả sao. Nhưng phải có thỏa thuận nhé. Còn không có thì sẽ căn cứ phần sở hữu, phần vốn góp để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan.

– Luật Đất Đai quy định như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Từ quy định trên có thể hiểu:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với trên sẽ có đầy đủ thông của những người cùng sử dụng/sở hữu;

+ Cơ quan nhà nước sẽ cấp cho mỗi người một Giấy;

+ Trong trường hợp nếu tất cả yêu cầu cấp 1 giấy duy nhất, thì cơ quan nhà nước sẽ cấp cho 1 người đại diện của tất cả mọi người.

Từ những quy định trên được tôi liệt kê, chúng ta thấy một số vấn đề sau đây:

– Pháp luật thừa nhận việc nhiều người (từ hai người trở lên) cùng đứng tên sở hữu, sử dụng trên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất;

– Tuy nhiên, pháp luật đất đai không có quy định xác định phần sở hữu, phần quyền, phần nghĩa vụ của mỗi người trên mảnh đất đó ra sao, mà chỉ xác định tính cùng sở hữu của những người trên mảnh đất, ngôi nhà đó. Điều này là căn nguyên nảy ra nhiều vấn đề pháp lý, hậu quả pháp lý sau này xảy ra liên quan đến các đồng sở hữu và những người thứ ba liên quan khác đối với quyền, nghĩa vụ với mảnh đất, ngôi nhà đó./

Những tranh chấp thường xảy ra liên quan đến việc hùn vốn mua chung mảnh đất, ngôi nhà

Đa số những tranh chấp xảy ra là bởi vì quan hệ giữa những ông bà cùng hùn vốn mua chung với nhau đã bị sứt mẻ, những ông bà ấy cùng tham lam, cùng thích phần nhiều hơn, thích phần quyết định cao hơn và muốn đẩy những người cùng đứng tên với mình khỏi cuộc chơi. Sổ đỏ/Sổ hồng thì ra rồi, nhưng một trong số các ông bà thích lật kèo để giành quyền sở hữu, sử dụng toàn bộ mảnh đất, ngôi nhà đó nên thành ra tranh chấp. Chứ còn nói thẳng ra, nếu đồng lòng, đồng tình, đồng thuận thì chẳng bao giờ có tranh chấp xảy ra. Những tranh chấp thường xảy ra sẽ dưới dạng như là:

– Một trong số các ông bà mang đất đi bán, mà không có sự đồng ý của những ông chảnh bà chuộc còn lại;
– Các ông bà tranh chấp vì “quên” không nhớ là mình đã góp bao nhiêu, người kia đã góp bao nhiêu, người kìa đã góp bao nhiêu;
– Tranh chấp giữa các ông bà mới với các ông bà cũ về quyền sử dụng, quyền sở hữu;
– Tranh chấp do giao dịch chuyển nhượng, mua bán với chủ cũ bị vô hiệu (vi phạm về hình thức giao dịch, vi phạm về nội dung giao dịch);
– Tranh chấp với bên thứ ba ngay tình, không ngay tình (phần này phức tạp lắm, tôi không đề cập chi tiêt);
– Tranh chấp trong các giao dịch với ngân hàng, thế chấp tài sản, giao dịch góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà;
– Tranh chấp về các nghĩa vụ của chủ đất với các tổ chức, cá nhân khác….
– ………

Có rất nhiều tranh chấp với những hình thù khác nhau xảy ra, nhưng sẽ là chủ yếu nhận thấy những tranh chấp nhiều nhất giữa những người cùng sở hữu, sử dụng mảnh đất, căn nhà đó. Thực trạng này xảy ra khá phổ biến và thường xuyên.

Giải pháp nào để tránh né những rủi ro, tranh chấp xảy ra như nêu trên

Để những rủi ro, tranh chấp nêu trên không xảy ra hoặc hạn chế xảy ra thì từng bước, từng quy trình trong hoạt động đầu tư mua chung, nhận chuyển nhượng chung mảnh đất, ngôi nhà phải thực sự làm chắc chắn. Chớ để một bước rủi ro, ảnh hưởng chung đến toàn bộ cục diện của thương vụ đầu tư như thế. Phải hiểu rõ được bản chất của việc đầu tư, nhưng cũng cần hiểu hơn về người cùng đầu tư, cùng hùn vốn làm ăn với mình, tuyệt đối tránh né những đối tượng “cả thèm chóng chán”; “tham lam vô độ”; “có xu hướng đi theo lối riêng, chơi xấu…”….Lưu ý những vấn đề sau đây:

– Chọn đúng người cùng hùn vốn, cùng hợp tác để mua đất, mua nhà;
– Làm hợp đồng góp vốn cho cẩn thận, ghi rõ ràng, ràng mạch, cụ thể các nội dung, cần có công chứng, chứng thực hợp đồng góp vốn đó, lưu trữ cẩn thận hợp đồng góp vốn;
– Ghi nhận lại các bằng chứng góp vốn, chuyển tiền, nhận tiền, giao dịch tiền để làm chứng cứ lâu dài sau này;
– Trông chừng các hành vi tẩu tán tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ của các đồng sở hữu bằng việc liên tục để ý đến tình trạng đất đai, nhà cửa hiện tại;
– Nếu dùng mảnh đất, căn nhà đó thế chấp để vay vốn ngân hàng thì: cần lập văn bản (có công chứng, chứng thực) thỏa thuận về việc ủy quyền cho một người đứng tên cũng như các quyền và nghĩa vụ của cả hai người trước khi làm thủ tục vay ngân hàng.
– ……

Một trong những lưu quan trọng nhất của việc hạn chế các tranh chấp xảy ra đối với trường hợp góp vồn, hùn vốn chung để mua đất, mua nhà đó là: Tùy vào mục đích khác nhau, cần phải làm chuẩn chỉnh các quy trình pháp lý và lường trước các rủi ro. Còn nếu thích chộp giật, thích ăn sủi, thích làm mê man mà không tính đến hậu quả xảy ra thì tôi nói luôn là tôi cũng chịu thua nhá. Chẳng có cách nào bảo vệ anh chị cả. Làm chuồng tốt thì gà còn khó có thể mất, nhưng không làm chuồng tốt thì gà chắc chắn bị mất. Cũng giống như phòng bệnh hơn chữa bệnh vậy. Hãy nhớ trang bị bên mình một cố vấn pháp lý đủ hiểu biết, đủ tâm, đủ tầm để giúp. Hoặc cũng có thể tự mày mò học hỏi! Còn không cần thì thôi, cứ làm, sai đâu thì sửa đấy, chửa thì đẻ, tùy duyên thôi mà.

Chúc cho các anh chị em làm chuẩn để sinh lời cao!

Trân trọng,

Nguyễn Anh