Trong thị trường bất động sản thì chủ đầu tư (CĐT) mà rất ít dự án của họ không cấp sổ đỏ cho người mua đúng hạn.

Nội dung bài viết này sẽ chia sẻ hiểu biết của mình về rủi ro và lý do các dự án mãi không chịu cấp sổ cho người mua.

Hầu hết các dự án đều được bảo lãnh bởi một vài ngân hàng thương mại (NHTM) theo nhiều hình thức khác nhau. Và bao gồm luôn cả bảo lãnh cho người mua nhưng hầu hết các dự án đều lách điều khoản này vì luật không nghiêm.
Nhưng có vài kiểu bảo lãnh cho CĐT mình tìm hiểu được gồm có:

+ Bảo lãnh trực tiếp (nghĩa là sử dụng vốn từ ngân hàng để phát triển dự án, tài sản thế chấp là chính dự án đó), đối với hình thức bảo lãnh này, CĐT muốn mở bán thì bắt buộc phải tất toán khoản vay đối với dự án mới được mở bán. Thế nhưng các CĐT yếu về tài chính luôn có cách lách luật để mở bán từ rất sớm bằng những HĐ Góp vốn, HĐ thỏa thuận đặt chỗ, HĐ hợp tác các kiểu. Họ bán khi chưa đạt được 80% tiến độ xây dựng, thậm chí vài dự án còn bán trước khi đào móng. Nghĩa là họ sẽ huy động vốn cùng lúc từ nhiều nguồn khác nhau theo kiểu TAY KHÔNG BẮT GIẶC.

+ Bảo lãnh gián tiếp (nghĩa là sử dụng vốn vay hoặc một phần vốn vay từ ngân hàng để phát triển dự án, tài sản thế chấp chính là các đợt thanh toán trên hợp đồng góp vốn của khách hàng), đối với hình thức này thì vẫn an toàn hơn, nhưng trên thực tế thì rủi ro vẫn có khi chủ đầu tư vẫn nhận thanh toán của khách hàng nhưng lại không tất toán cho ngân hàng.

+ Bảo lãnh danh nghĩa (mình tạm gọi như thế này vì thực tế là CĐT cũng không vay gì từ ngân hàng cả, vì theo quy định bắt buộc phải có một ngân hàng bảo lãnh cho khách hàng mua dự án): Loại này mình không nói tới.

Theo như quy định của luật hiện hành, CĐT phải nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày hoàn tất bàn giao. Nhưng hầu hết CĐT không thực hiện được việc này.

Lý do chính được các CĐT đưa ra luôn chỉ có một lý do là Dự án chưa hoàn tất pháp lý do vi phạm một vài vấn đề nhỏ nào đó.

Ví dụ: Một chủ đầu tư lớn có hàng chục dự án ở TP.HCM nhưng chỉ có một vài dự án được cấp sổ hồng.

Các vi phạm chủ yếu là thay đổi thiết kế hạng mục công trình phụ, vi phạm hành lang bảo vệ sông rạch (chỉ là cái phần lấn công viên thôi), vi phạm về mật độ xây dựng được cấp phép…

Những dự án được cấp sổ hồng của CĐT này chỉ có những dự án mà có nguồn gốc đất vô cùng sạch không thể vi phạm như đất quân đội chuyển đổi mục đích sử dụng chẳng hạn.

Họ vẫn có thể xây dựng cả hàng chục dự án, vì về cơ bản là xây dựng hoàn toàn có giấy phép, phù hợp quy hoạch.

Vậy thì vấn đề thực tế ở đây chính là CĐT chủ ý xoay vòng tài chính nên cố tình chậm nộp hồ sơ cấp sổ cho dân.

Khi một dự án không/chưa thể tất toán khoản vay cho ngân hàng, dĩ nhiên là tài sản của khách đầu tư lúc này đang bị thế chấp. Những chủ đầu tư cao tay sẽ cho ra một vài cái vi phạm nho nhỏ để có lý do với khách đầu tư có thể tạm chấp nhận vì chưa cấp sổ.

Dĩ nhiên là lý do này người mua dễ chấp nhận hơn căn hộ của họ bị thế chấp.

Kế này quả là cao siêu dành cho các chủ đầu tư cỡ lớn.

Thậm chí họ chơi trò không ra sổ hồng cho hầu hết các dự án của họ để người mua không so sánh tị nạnh giữa các dự án với nhau và sales tiện đường tung hứng kiểu như: “Không ra sổ mà xây cả chục dự án đó anh…”, “Pháp lý mà không OK thì làm gì còn sống đến bây giờ…”, “Không có sổ mà nhà đầu tư vẫn lời nhất trong SG…” (Ý kiến cá nhân – Thật sự mình chưa thấy lời gì nhiều cả, có lời thì chỉ lời nhờ đòn bẫy tài chính thôi).

Và CĐT lại xoay được thêm một khoản vốn để phát triển dự án khác. Một mũi tên trúng hai đích.

Hay CĐT này còn toan tính mưu kế biến mình thành một đế chế KHÔNG SỔ HỒNG?

Đến lúc lớn quá rồi, diệt thì lại ảnh hưởng tới lòng dân? Vì đâu đó cả hàng trăm ngàn khách hàng mua BĐS của họ cần được bảo vệ? Diệt CĐT thì cả trăm ngàn người chết theo… Haha, riêng cái này là thuyết âm mưu thôi.

NHÀ CỦA MÌNH THÌ MÌNH PHẢI LẤY SỔ

LẤY NHƯ THẾ NÀO THÌ DO ANH CHỊ TỰ ĐẤU TRANH

Nhưng ngoài kế này ra thì có rất nhiều CĐT chơi liều kiểu xây dựng không phép, hoặc bán dự án để huy động vốn từ khi còn chưa được cấp phép (như vụ lừa đảo của bà ĐBQH ngoài Hà Nội). Loại này thì xây xong được dự án đã mừng hết lớn nổi rồi. Chứ đừng mong sổ.

Nên muốn mua dự án thì hãy tìm một sales thông thái có tâm kiểm tra pháp lý rõ ràng. Đừng có tin sales của chủ đầu tư, vì họ sẽ chỉ tư vấn cho anh chị những gì họ được dạy thôi.

Với mình thì vẫn có hàng tá những chủ đầu tư bán sản phẩm đúng quy định, pháp lý rõ ràng, đúng cam kết và giá đầu tư tốt. Nên khách hàng nên tìm hiểu kĩ chủ đầu tư không có sổ, muốn vay, muốn đáo hạn, muốn tái đầu tư cũng không được.