Đầu tư và nhận diện thị trường bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm muốn đầu tư thị trường đang đi lên hay đi xuống, hoặc đang đứng về phía ai là điều các nhà đầu tư phải xác định trước khi rót vốn.

1- Đánh giá vận động của thị trường

Như bạn đã biết, các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay bao gồm nhiều loại. Để lựa chọn đầu tư một hay nhiều loại hình vào thời điểm nào tùy thuộc vào việc các nhà đầu tư xác định được sự vận động lên xuống của các loại hình đầu tư đó,

Cụ thể, các chuyên gia đưa ra hai nguyên tắc thị trường và giá trị để xác định thị trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung – cầu. Nguồn cung cao và nhu cầu thấp dẫn đến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ tăng.

Xác định giá trị được thiết lập dựa trên một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bản và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kéo co diễn ra giữa các mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả.

Để đưa ra nhận định thị trường rõ ràng, các nhà đầu tư cần liên tục tìm hiểu về tình trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn đề mà các nhà đầu tư cần làm rõ:

Tồn kho bất động sản: Đang được bán với giá bao nhiêu và số lượng tồn kho tăng hay giảm. Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu để những căn nhà rao bạn có được người mua

Giá trên mét vuông: Một chỉ báo So sánh giá tốt – khi một nhóm các bất động sản có chung chất lượng và đặc điểm

Thay đổi trong quang cảnh địa phương. Theo dõi các thay đổi tại những công ty tuyển dụng lớn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng đồng và luật pháp địa phương ảnh hưởng tới nhà đất. 

Những dự án nhiều tiềm năng khi rục rịch ra mắt hay mở bán sẽ tạo ra những “cơn sóng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nào nắm được cơ hội này dù có đầu tư mua để ở, chuyển nhượng hay cho thuê đều sinh lời.

Nhận diện được nguồn cung – cầu các loại hình cũng là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tự rót vốn.

Một thực tế nhận thấy rằng, để ra quyết định đầu tư kịp thời, các nhà đầu tư trước đó đã. Phải có một quá trình tìm hiểu, nhận định, đánh giá thị trường để đưa ra xu hướng vận động của thị trường.

Chính việc chỉ ra được xu hướng vận động đi lên hay đi xuống sẽ giúp các nhà đầu tư đón đầu được thị trường kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn.

2 – Làm thế nào để đón đầu thị trường?

Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà đầu tư sẽ được phát huy khi thị trường thay đổi, dù thay đổi theo xu hướng đi lên (tăng giá) hay đi xuống ( mất giá ) và ngay cả thị trường ổn định

Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên, người bán có kỳ Vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn tăng giá khi thị trường tăng trưởng giữa giá ở mức thị trường và bán nhà ngay thời điểm đó.

Khi giá thị trường giảm sút, những người bán thường mắc sai lầm là định giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn và nghĩ rằng họ sẽ giảm giá sâu nếu kế hoạch không bán được nhà.

Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp với thị trường, do vậy, người bán cần định giá đúng để bán được nhà thay vì “giảm giá theo thị trường và mất nhiều thời gian để bán.

Bên cạnh việc nhận định được vận động của thị trường từ đó đón đầu thị trường bất động sản, các chuyên gia tư vấn các nhà đầu tư cần đánh giá được kỳ vọng để có những quyết định hợp lý với vận động của thị trường.

Và những khía cạnh đánh giá để các nhà đầu tư kiểm soát kỳ vọng đầu tư của bản thân như thế nào?

3 – Kiểm soát kỳ vọng nhà đầu tư

Khi đã nắm được vận động của thị trường, nguồn cung – cầu thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.

Nếu thị trường đất nền chững lại, việc tung sản phẩm đất nền với giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường căn hộ có nguồn cung thấp thì các nhà đầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu tăng trở lại.

Nhà đầu tư cần xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị nguồn đầu tư gồm:

– Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương đương trong khu vực vừa được bán là cách xác định giá thị trường.

– Vị trí: Là một trong những yếu tố quan trọng nhất xác định giá sản phẩm đầu tư.

– Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưởng tới giá và tốc độ giao dịch vì người mua tiềm năng thường đưa ra quyết định dựa trên cảm xúc, do đó ấn tượng ban đầu rất quan trọng.

– Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Kết hợp định giá và chiến lược thị trường sao cho bán được trong 30 ngày đầu tiên từ lúc đăng bán.

Trong 4 yếu tố trên, các nhà đầu tư chỉ có thể thay đổi được hai điều là giá và tình trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà đầu tư không nên đánh giá quá thấp dự án bất động sản. dự án được định giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người đến xem và mua.

Một sản phẩm được định giá thấp sẽ thu hút người mua và có thể được bán rất nhanh. nhiên, có thể bị bỏ qua bởi các khách hàng, những người đặt ra câu hỏi “liệu sản phẩm đó đề gì mà lại bán giá đó?” cũng như những người mua tìm kiếm khoảng giá cao hơn một chút với thị trường.

• Một sản phẩm Thẩm được định giá cao so với thị trường sẽ không nhận được nhiều sự quan tâm của khách, đăng bán lâu nên giảm giá sẽ khiến người mua nhìn nhận không tốt, giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản.

Thị trường là khách quan, chúng ta có thể kết hợp việc định giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng được 30 ngày đầu tiên đăng bán bất động sản,

4- Tiềm năng của sản phẩm bất động sản.

Những sản phẩm bất động sản “hot”, có tiềm năng trong tương lai với khả năng sinh lời tốt thu hút được nhà đầu tư tìm đến bên cạnh yếu tố về thị trường còn cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ đầu tư uy tín, vị trí dự án đắc địa, môi trường sống xung quanh chất lượng hệ thống Liên ích nội khu vượt trội, hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; So sánh giá với các dự án lân cận; hồ sơ pháp lý đầy đủ,

Sau hàng loạt cơn sốt giá đất ảo và những dự án “ma” mà chủ đầu tư nhận tiền rồi biến mất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ chủ đầu tư.

Bạn cũng cần phải nắm được thông tin năng lực tài chính của chủ đầu tư, thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, Uy tín truyền thống của chủ đầu tư thể hiện trên các mặt báo trong và ngoài nước; Khảo sát người dân đang sinh sống tại khu vực về mức độ hài lòng với các sản phẩm/dịch vụ mà chủ đầu tư đó đang cung cấp.

Ngoài ra, độ uy tín của một chủ đầu tư cũng được đánh giá qua việc chủ đầu từ đó có sử dụng hay hợp tác với các đơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các đơn vị phân phối này thường là những sàn bất động sản có uy tín, đã từng phân phối nhiều hàng hóa trên thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin của dự án đến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp.

Sau khi nắm được thông tin về chủ đầu tư, vấn đề pháp lý cũng cần được làm rõ. Để tìm hiểu dự án có pháp lý rõ ràng hay không, bạn cần tìm hiểu xem khu vực mà bạn dự định đầu tư đã được duyệt qua quy hoạch chi tiết bởi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có được quyết định giao đất chi tiết với tỷ lệ 1/500. HÀ

Ngoài ra, khu đất cũng phải được xem là đất thổ cư hợp lệ, được phép xây dựng nhà cửa trên đó và cơ sở hạ tầng xung quanh đã được hoàn thiện tương đối.

Định giá bất động sản trước khi mua sẽ giúp bạn không bị “hớ” hay mua quả cao so với giá trị trường.

Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực.

Bên cạnh xác định chủ đầu tư, tính pháp lý, giá cả thì vị trí giao thông thuận tiện hay không cũng là yếu tố tạo nên tiềm năng của dự án mà nhà đầu tư cần quan tâm.

5 – Nhận diện qua tổng thể thị trường khu vực

Bên cạnh tiềm năng nội tại của sản phẩm, các nhà đầu tư cũng nên nhận diện khả năng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của Khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường khu vực đó đang được chính quyền chú trọng đầu tư mở rộng thì khả năng dầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác.

Những vấn đề về hạ tầng giao thông, mức dân số, dịch tiện ích đều có sự ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản tại khu vực đó!

Có thể nói, một dự án tiềm năng để đầu tư cần được nhận diện qua tổng thể khu vực cũng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ đó, các nhà đầu sẽ có cái nhìn bao quát về thị trường, nhân diện nhu cầu của thị trường để tốt vốn liệu quả.

Môi thị trường đều không giống nhau và nhà đầu tư phải bỏ thời gian – công sức để hiểu về nó