Để nhận định chính xác giá trị bất động sản” cần xem xét và đánh giá rất nhiều yếu tố ảnh hưởng khác nhau. Ngoài quan hệ cung – cầu trên thị trường được xem là chủ chốt thì con các yếu tố và tự nhiên, kinh tế xã hội, chính trị pháp lý,…sẽ trực tiếp định giá sản phẩm bất động sản.

Các yếu tố cốt lõi ảnh hưởng đến bất động sản

1.1. Yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cơ bản bao gồm các yếu tố: vị trí, diện tích, hình thức, đặc điểm, môi trường và thiên nhiên.

Thứ nhất – vị trí của bất động sản:

Là yếu tố đứng tốp đầu ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại bao nhiêu thì giá trị bất động sản tương ứng bấy nhiêu (vị trí sinh lời càng cao thì giá trị bất động sản càng lớn). Nhìn chung vị trí được định nghĩa và chia làm 2 loại: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả 2 loại vị trí này đều có vai trò vô cùng quan trọng trong việc định giá của bất động sản.

– Vị trí tương đối: Những bất động sản năm tại trung tâm đô thị, nơi tập trung đông dân cư, hay cụm công nghiệp, thương mại dịch vụ hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bài động sản cùng loại năm ở các vùng ven trung tâm.

– Vị trí tuyệt đối: Những bất động sản năm tại các ngã 4 hay ngã 3 đường giao thông, trên các trục lộ giao thông lớn có giá trị cao hơn những bất động sản năm ở vị trí khác.

Bạn sở hữu mảnh đất có cả 2 vị trí tương – tuyệt đối, nằm tại trung tâm và tại ngã 3, ngã 4 trên các trục lộ giao thông lớn thì giá trị bất động sản được định giá rất cao.

Thứ hai – kích thước, diện tích mảnh đất:

Kích thước và diện tích mảnh đất tối ưu trong mục đích sử dụng, thoả mãn nhu cầu cụ thể của đại đa số người mua. Thông thường mảnh đất diện tích vuông vắn, có mặt tiền lớn cho giá cao.

Thứ ba – địa hình của bất động sản,

Địa hình nơi bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân

cận có tác dụng đèn giá trị bất động sản. Ở những khu vực thấp – vùng trũng, thường hay bị ngập

nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng thủy triều như bất động sản ven biển thì giá của bất động

sản sẽ thấp, ngược lại giả của bất động sản sẽ cao hơn.

Đối với các bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng thì 2 địa hình nổi bật mang giá trị cao: một là

Ở nơi thật cao và hai là ở nơi cực thấp (ở đây là ven biển).

Thứ tư – hình thức của bất động sản (đối với bất động sản là nhà hay là các công trình xây

dụng):

Nêu 2 bất động sản có giá xây dựng như nhau, bất động sản nào có hình thức – kiến trúc

phù hợp với thị hiếu, văn hóa từng khu vực thì giá trị sẽ cao hơn. Ở mỗi nơi, địa phương khác

nhau thì hình thức của bất động sản cũng sẽ khác nhau.

Thứ năm – đặc điểm trên mặt đất và trong lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ

nhưỡng, vật lý…):

Với từng mục đích sử dụng thì yếu tố đặc điểm mặt đất, lòng đất sẽ ảnh hưởng tới mức giá

khác nhau. Bạn cần mua đất để ở, để kinh doanh thương mại dịch vụ thì sẽ không cần quan tâm

đến chất đất (độ màu mỡ của đất), điều này ngược lại nếu mục đích sử dụng vào sản xuất nông

nghiệp.

Thứ sáu – tình trạng môi trường:

Môi trường khu vực bất động sản tọa lạc trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh hay ồn ào sẽ góp phần ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Điều có thể nhận thấy dễ nhất đó là các bất động sản nghỉ dưỡng, cùng là khách sạn 5 sao nhưng một nơi ở thành phố bụi bặm và một nơi ở biển đảo trong lành thì tình trạng môi trường quyết định rất nhiều vào việc định giá bất động sản đó.

Thứ bảy – tiện lợi và rủi ro từ thiên nhiên:

Các sản phẩm bất động sản nằm ở những vùng có nguy cơ gặp các sự cố về thiên tai (bão, động đất, khí hậu xấu…) thì giá trị sẽ thấp hơn rất nhiều so với các bất động sản ở vùng an toàn về thiên nhiên.

1.2. Yếu tố kinh tế

Thứ nhất – khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản:

Mức thu nhập hay giá trị lợi nhuận hàng năm từ bất động sản mang lại có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Điều này cũng giống như một mảnh đất bạn mua và bán được với giá tốt, sau đó người kế tiếp lại bán với giá tốt và cứ vậy giá sản phẩm bất động sản đó tăng lên.

Thứ hai – sự kiện kinh tế: –

Các sự kiện hội nhập, thu hút các vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) sẽ làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản và giá trị sẽ tăng theo. Kể đến những sự kiện lớn tầm cỡ khu vực: tham gia

WTO, ASEAN….

Thứ ba – thi trường kinh tế

Sự tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ thất nghiệp… cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản. Khi quyết định đầu tư bất động sản thì bạn phải quan tâm đến những tin tức thị trường tế để phần nào dự đoán được nhịp độ của thị trường,

1.3 – Yếu tố thị trường

Thứ nhất – tính hữu dụng của bất động sản:

Giá trị sử dụng được khai thác trong thực tế và giá trị sử dụng tiềm ẩn trong sản phở. động sản. Điều này nói lên mức độ thỏa mãn của người sử dụng sản phẩm bất động sản đó ở.ư mức nào.

Thứ hai – nhu cầu loại bất động sản trên thị trường:

2 phía cung cầu của loại sản phẩm bất động sản đó có cân bằng hay chênh lệch sẽ định giá bất động sản đó cao hay thấp và tăng hay giảm theo nhịp độ của thị trường. So giữa các loại bất động sản với nhau như: nhu cầu sử dụng bất động sản căn hộ tăng cao thì câu bất động sản đất – sẽ giảm xuống và ngược lại.

1.4 – Yếu tố pháp lý

Thứ nhất – tình trạng pháp lý của bất động sản: Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… của mảnh đất sẽ giúp bất động sản dễ thanh khoản và minh bạch cho hoạt động mua bán.

Thứ hai – quy định về xây dựng gắn với bất động sản:

Các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động sản: tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng nhà đất, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ xây dựng nhà các khu vực là quy hoạch đất nông nghiệp không quá 1 tầng, đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây nhà với mục đích ở,…),

Các yếu tố cận kề bên ngoài ảnh hưởng đến bất động sản

2.1. Yếu tố chính trị pháp lý

Những chính sách tổ chức, xây dựng phát triển của chính quyền ở từng khu vực sẽ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các chính sách về đầu tư, quy hoạch, phân vùng phát triển từng khu vực khiến giá trị bất động sản của vùng đó có định giá khác biệt với nhau.

Thứ nhất – các chính sách có tác động gián tiếp:

Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương thúc đẩy kinh tế, kéo theo phát triển và nhu cầu về bất động sản tăng cao sẽ làm giá trị bất động sản tăng nhanh,

Thứ hai – các chính sách tác động trực tiếp:

Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam,

Chinh sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại Thanh Phố

Chính sách tài chính áp dụng đối Với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

2.2. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Thứ nhất – các điều kiện của thị trường bất động sản trong khu vực:

Khu vực có được định hướng hay chú trọng đầu tư phát triển bất động sản hay không. Điều này nằm trong quy hoạch phát triển của chính quyền nhà nước sẽ định giá bất động sản tăng hay giảm trong thời gian tới.

Thứ hai – hiện trạng vùng lân cận: Các công trình xây dựng, cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống điện nước, thông tin liên lạc…

Thứ ba – mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng . GDP cao sẽ dẫn đến dòng tiền đổ vào bất động sản, Kênh bất động sản được xem là một

kênh đầu tư rất tiềm năng và đặc tính chuyên biệt của nó.

Thứ tư – hệ thống, chính sách tiền tệ:

Khi chính sách tiền tệ nới lỏng, lãi suất thấp thì người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp vay tiền nhiều hơn. Điều này đồng nghĩa với tiền sẽ đổ vào kênh bất động sản tăng lên khiến cho thị trường giá thay đổi.

Thứ năm – tỷ lệ thuế và mức thuế suất:

Khu vực có mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút vốn đầu tư và kéo theo thị trường bất động sản tăng lên. Ở Việt Nam hiện tại có thể kể đến mô hình Đặc khu kinh tế (SEZ) với những ưu đãi, đặc quyền vô cùng tốt về môi trường thuế suất.

Thứ sáu – người tham gia thị trường bất động sản:

Thị trường bất động sản sẽ có những nhà đầu tư, tập đoàn rót vốn với những chiến lược khác nhau. Đầu tư ngắn hạn hay dài hạn sẽ ảnh hưởng tới giá trị bất động sản của toàn khu vực,

2.3. Yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội tại khu vực cũng có ảnh hưởng, tác động đến giá trị bất động sản.

Thứ nhất – mật độ dân số:

Tại khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do lượng cầu tăng đột biến.

Thứ hai – yếu tố khác:

Chất lượng y tế – giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh khu vực, tập quán người dân trong vùng cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Ở những nơi phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì chất lượng y tế, bệnh viện rất được chú trọng, và đây là một trong những vấn đề ảnh hưởng trực tiếp tới quyết định có đầu tư bất động sản này hay không.