Hoạt động kinh doanh bất động sản và điều kiện cần để kinh doanh bất động sản Việt Nam

Hoạt động kinh doanh bất động sản

Tài Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động sau:

– Xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng

– Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

– Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;

– Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

– Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Bất động sản kinh doanh

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận

chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản,…Vậy

theo quy định mới nhất hiện nay có liên quan đến lĩnh vực tín dụng thì bất động sản kinh doanh là

gì?

Theo quy định tại Khoản 13 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (có hiệu lực từ ngày 01/01/2020) quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài do hàng Nhà nước Việt Nam ban hành thì bất động sản kinh doanh là bất động sản chuyển nhượng, thuê, thuê mua để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho được đầu tư, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua để bán chuyển thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn nên việc kinh doanh, mua bán dễ đem lại rủi ro và bên mua nên hoạt động kinh doanh bất động sản được Pháp luật quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản và yêu cầu chặt chẽ. Hoạt động kinh doanh bất động, định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật động sản 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Kinh doanh bất động sản.

Bất động sản 2014 đã quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tự vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua nhà, thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lời” Tùy theo loại bất động sản mà hoạt động kinh doanh sẽ phải đáp ứng đi kiện cụ thể mà pháp luật quy định.

Trước hết về điều kiện chung đối với cá nhân, tổ chức muôn hoạt động kinh, động sản phải thành lập doanh nghiệp và đáp ứng đủ điều kiện về vốn pháp định theo quy định tại Điều 3 Nghị định 76/2015/NĐ-CP:

Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo. của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác – đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồn các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bản, chuyển nhượng, cho thuê, cho thue mua bất a

sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này,

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương 19 Luật Kinh doanh bất động sản.

2 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định tại Khoản1 Điều này phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định.

Như vậy muốn hoạt động kinh doanh bất động sản thì trước hết phải thành lập doanh nghiên với số vốn pháp định là 20 tỷ. Loại hình doanh nghiệp có thể thành lập: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên, hợp tác xã,… Bên cạnh đó, doanh nghiệp khi thành lập cần phải đáp ứng được điều kiện cần về số vốn là 20 tỷ đồng. Quy định này là một căn cứ để đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp có hiệu quả, khả năng chịu rủi ro trong kinh doanh,

Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản có thể không cần phải thành lập doanh nghiệp nếu như hoạt động theo quy mô nhỏ, không thường xuyên hay khi kinh doanh các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản. Mặc dù vậy, hoạt động kinh doanh vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuế theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, tùy theo loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh mà doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.

+ Kinh doanh bất động sản có sẵn

Bất động sản có sẵn là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014:

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của Phát

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai:

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất,

c) Quyền sử dụng đất không bị kê bie

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

+ Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Bất động sản hình thành trong tương lại là nhà, công trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.

Doanh nghiệp có thể thực hiện bán, cho thuê hoặc cho thuê mua. Để có thể đưa vào kinh doanh, bất động sản phải đáp ứng được điều kiện quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:

1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có

thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy

tờ vé nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án,

trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có

có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần nóng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có vốn

ban thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê

mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tinh

có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê

mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

+ Kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản

– Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Điều 62 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014).

Doanh nghiệp hoạt động kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản không cần phải đáp ứng thêm các điều kiện khác,

Dich vụ sàn giao dịch bất động sản: Hoạt động kinh doanh phải đáp ứng điều kiên quy định tại Điều 69 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, doanh nghiệp phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản trong đó người quản lý, điều hành bắt buộc phải có

loại chứng chỉ này.

Dịch vụ quản lý bất động sản phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 75 Luật Kinh Doanh Bất động sản 2014. Theo đó, doanh nghiệp hoạt động không cần điều kiện riêng đối với trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở,

2 Đặc điểm của đầu tư kinh doanh bất động sản động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự như đặc điểm các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn và nằm khể đọng trong của đầu tư phát triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn và nằm đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành công cuộc đầu tư cho đến khi các của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra.

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau:

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quy hoạch, phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ trong kiến trúc bảo về chất lượng công trình.

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế và đan xen, theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà nước mà có

thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân.

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết khí hậu

+ Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang những yếu tố bất thuận lời như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản thấp), chi phí lý và chi phí mua bán giao dịch cao…