Trong khoảng 20 năm trở lại đây, số lượng chung cư cao tầng tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… phát triển mạnh mẽ, xuất hiện ngày càng nhiều công trình cao tầng hỗn hợp xen cấy trong khu vực nội đô lịch sử.

Có ý kiến cho rằng Hà Nội nên chấm dứt việc cho phép xây dựng các công trình cao tầng tại khu vực nội đô.

Số liệu khảo sát đầu năm 2018 của Viện Kiến trúc Quốc gia (Bộ Xây dựng), trong số 100 công trình cao tầng (trên 9 tầng) tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, có tới 90% là các công trình hỗn hợp cao tầng được xây dựng trong khu vực nội đô lịch sử. Trong đó, rất nhiều công trình có quy mô lớn, diện tích xây dựng từ vài chục đến vài trăm nghìn mét vuông mặt sàn. Tại Hà Nội, các tổ hợp công trình cao tầng như chung cư The Zen Residence Khu đô thị Gamuda Gardens gồm 3 tổ hợp 31, 33, 35 tầng, chung cư Pacific Place Hà Nội cao 18 tầng; Kinh Đô Building cao 29 tầng; Royal City tổng diện tích khu đất gần 121.000m2; Indochina Plaza Hà Nội gồm 2 tòa tháp 43 – 54 tầng…

Theo KTS Lê Nam Trung – Hội KTS Việt Nam, các công trình hỗn hợp cao tầng trong nội đô đang có xu hướng phát triển cả về số lượng dự án và khối tích công trình. Một đặc điểm dễ nhận dạng là các công trình cao tầng trong khu vực nội đô đều nằm ở khu vực “đất vàng” có giá trị thương mại cao. Để khai thác triệt để lợi ích về vị trí, các chủ đầu tư đã tập trung phát triển các công trình theo chiều cao.

Các dự án cao tầng có vị trí đẹp, lại nằm ở trung tâm nên được lượng lớn khách hàng đón nhận. Trong khi đó, các dự án cao tầng hỗn hợp ở khu vực ngoại thành vẫn chưa thực sự được nhiều người quan tâm. Khảo sát thực tế, một số dự án đô thị mới khu vực ngoại thành tại dọc tuyến đường 32 đi Sơn Tây hay dọc Đại lộ Thăng Long đi Hòa Bình, rất nhiều công trình đồ sộ mọc lên nhưng đang rơi vào tình trạng “ngủ quên”.

Việc phát triển công trình cao tầng nội đô là xu thế tất yếu trên toàn cầu. Nhưng trước khi cấp phép xây dựng nhà cao tầng, cần tổ chức đánh giá tác động giao thông đối với nhà cao tầng, trong đó phải tính đến mật độ sử dụng đất.” – Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính

Lý giải về điều này, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng Trần Trung Chính cho biết, những dự án ở ngoại thành chưa đáp ứng được mục tiêu giãn, giảm dân số ở khu vực nội đô. Phần lớn các dự án mới chỉ dừng lại ở mục tiêu “xây để bán”. Chính quyền giao đất, giao các chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nhưng chưa giao chỉ tiêu về tạo việc làm. “Vì thế cư dân sống ở các khu vực này sáng vẫn di chuyển vào trung tâm để làm việc và tối lại trở về nhà để nghỉ ngơi” – ông Trần Trung Chính nói. Cùng quan điểm, KTS Lê Nam Trung chia sẻ, chính vì chưa tạo ra được chỉ tiêu về việc làm nên đa phần cư dân Thủ đô vẫn ưu tiên lựa chọn nơi ở hướng về khu vực nội đô. Có cầu ắt có cung, các tòa nhà cao tầng xen cấy được xây dựng trong trung tâm đã trở thành giải pháp cho vấn đề này. 

KTS Trần Tuấn Anh – Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, các đô thị hiện đại không thể thiếu hình ảnh của những công trình cao tầng. Hai yếu tố này có quan hệ mật thiết với nhau, khi đô thị phát triển thì sẽ xuất hiện nhà cao tầng và ngược lại. Các công trình cao tầng được coi là biểu trưng cho sức mạnh kinh tế và quyền lực của đô thị.

Quản lý chặt các quy chuẩn chung cư cao tầng

Theo KTS Trần Tuấn Anh, ở thời điểm hiện tại, chúng ta nên tìm kiếm giải pháp cụ thể để xử lý những tồn tại trong quá trình xây dựng các công trình cao tầng nói chung và công trình cao tầng xen cấy trong nội đô nói riêng, thay vì chỉ tập trung vào ngăn cản việc xây dựng công trình cao tầng trong nội đô. Đồng thời quan tâm nhiều hơn đến công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch cảnh quan kiến trúc đô thị và chất lượng các công trình hạ tầng kỹ thuật – hạ tầng xã hội. Quy hoạch phải gắn với thực tế cho từng khu vực, khi thực hiện phải quản lý chặt các quy chuẩn, tiêu chuẩn về công trình cao tầng để tạo ra các đô thị đáng sống.

Các chuyên gia cho rằng, các đô thị nên học tập kinh nghiệm thành công trong quá trình thiết kế, quản lý công trình hỗn hợp cao tầng từ nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là Singapore. Theo KTS Đặng Tiên Phong – Phó Viện trưởng Viện Kiến trúc quốc gia, chính quyền đô thị cần phải siết chặt hơn nữa các tiêu chí, quy định về hình dáng khu đất, điều kiện về khoảng lùi, chiều cao tổng thể toàn khu… Các công trình cao tầng hỗn hợp trong nội đô phải đáp ứng các tiêu chí: Mật độ tập trung người phù hợp; Diện tích Trung tâm Thương Mại ( TTTM) phù hợp với tổng diện tích sàn; Đảm bảo khả năng thoát người an toàn; Có vị trí gần với các tuyến giao thông chính… 

Tại Singapore, tỷ lệ diện tích sàn TTTM trung bình cho phép là 3m2/1.000m2 diện tích sàn căn hộ, ít hơn rất nhiều so với thực tế ở các khu vực nội đô tại Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, phải có những tiêu chí rõ ràng để phân loại các công trình hỗn hợp cao tầng, như chung cư hỗn hợp, văn phòng hỗn hợp, thương mại hỗn hợp, khách sạn hỗn hợp… 

Ngoài ra, những chỉ tiêu về chỗ để xe cũng được xem là cách để khống chế quản lý tốt tỷ lệ diện tích hỗn hợp, tránh làm gia tăng áp lực hạ tầng khi xây dựng. Theo đó, diện tích tổng thể chỗ để xe đối với công trình hỗn hợp dịch vụ không được vượt quá 20% tổng diện tích sàn công trình, để tránh tác động lên hệ thống giao thông chung toàn khu vực. “Các công trình cao tầng hỗn hợp tại khu vực nội đô cần tuân theo các quy định về khoảng đệm, khoảng lùi và khoảng đệm cây xanh cần thiết để làm đẹp cho kiến trúc cảnh quan khu vực và tránh xung đột về giao thông. Tùy theo chức năng và vị trí, khoảng lùi từ 5 – 30m; trong đó, khoảng đệm trồng cây xanh từ 3 – 5m” – KTS Đặng Tiên Phong cho hay.

Doãn Thành (KTĐT)