Tại một con hẻm nhỏ trên đường Lý Thường Kiệt, quận Tân Bình, TP.HCM, dù trời nắng chang chang hay mưa giông, không khí bên trong chung cư 137 Lý Thường Kiệt vẫn ngập ngụa mùi ẩm mốc và bụi bặm. Hệ thống dây điện đen kịt, tường bong tróc rơi vãi, nước nhỏ giọt từ trần nhà dù trời tạnh – đây không phải cảnh tượng trong một bộ phim kinh dị, mà là thực trạng đắt đớn mà cư dân nơi đây phải sống chung mỗi ngày. Được xếp hạng chung cư cấp D – mức độ xuống cấp nguy hiểm nhất – từ năm 2018, quyết định di dời tạm cư đã được đưa ra, nhưng đến nay đã 5 năm trôi qua, hơn 30 hộ dân vẫn đang mòn mỏi chờ đợi, sống trong sự bấp bênh giữa an toàn và một mái nhà mới. Trường hợp của chung cư 137 Lý Thường Kiệt không chỉ là câu chuyện đau lòng của một vài gia đình, mà còn là minh chứng cho những thách thức lớn trong công tác quản lý, bảo trì và tái định cư các công trình nhà ở cũ, lạc hậu tại các đô thị lớn.
Bài viết này sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện, chi tiết và khách quan về vấn đề chung cư 137 Lý Thường Kiệt, từ hiện trạng thực tế, nguyên nhân dẫn đến tình trạng này, quá trình xử lý của các cơ quan chức năng, đến những bài học và giải pháp tiềm năng. Chúng tôi tổng hợp thông tin từ báo cáo chính thức, phỏng vấn cư dân, đại diện chính quyền và kinh nghiệm từ các trường hợp tương tự, nhằm mang đến cho bạn, độc giả của gamudacityland.vn, một nguồn tham khảo đáng tin cậy và sâu sắc về một vấn đề nóng trong đời sống đô thị Việt Nam.
Có thể bạn quan tâm: Đánh Giá Chung Cư Hưng Thịnh Linh Đàm: Phân Tích Toàn Diện Về Dự Án Tại Khu Đô Thị Tây Nam Linh Đàm
Tóm tắt tình huống then chốt
Vấn đề trọng tâm xoay quanh việc một công trình nhà ở đã bị xếp loại xuống cấp trầm trọng (cấp D) đã được quyết định di dời nhưng quá trình này gặp trục trặc nghiêm trọng, khiến người dân phải sống trong môi trường thiếu an toàn trong thời gian dài. Dù nhà tạm cư đã được chuẩn bị sẵn sàng, nhưng việc chưa được nghiệm thu do phần sở hữu chung chưa được sửa chữa đã khiến kế hoạch bế tắc. Đây là hệ quả của sự thiếu kinh phí, sự chồng chéo thẩm quyền quản lý giữa các quận và sự chậm trễ trong phê duyệt từ cấp trên.
Có thể bạn quan tâm: Đánh Giá Chung Cư B1 Bông Sao Quận 8: Phân Tích Chi Tiết Và Trải Nghiệm Thực Tế
Hiện trạng chung cư 137 Lý Thường Kiệt – Cuộc sống giữa hiểm nguy
Chung cư 137 Lý Thường Kiệt là một công trình 3 tầng với 34 căn hộ, được xây dựng từ lâu, thuộc diện sở hữu 100% của Nhà nước. Người dân sinh sống tại đây chủ yếu là các hộ thuê nhà với thu nhập thấp, lao động nghèo. Kết quả kiểm định năm 2018 đã xếp công trình này vào nhóm cấp D, nghĩa là công trình xuống cấp nghiêm trọng, không đảm bảo an toàn chịu lực, hệ thống kỹ thuật hư hỏng, có nguy cơ sập đổ hoặc xảy ra cháy nổ bất cứ lúc nào.
Trải nghiệm thực tế bên trong cho thấy một bức tranh đầy bi thảm:
- Hệ thống kỹ thuật xuống cấp: Dây điện chằng chịt, cũ kỹ, phủ bụi đen sì, tiềm ẩn nguy cơ chập chán. Hệ thống ống dẫn nước thấm dột, rò rỉ khắp các vách tường, khiến nước nhỏ giọt cả khi trời nắng.
- Kết cấu công trình xuống cấp: Nhiều mảng tường bong tróc, rơi vãi xuống hành lang và sân. Các căn hộ nhỏ hẹp, tối tăm, với những vết nứt rõ rệt trên trần và tường.
- Môi trường sống không vệ sinh: Độ ẩm cao làm nảy sinh nấm mốc, mùi hôi khó chịu. Hệ thống thông gió kém khiến không khí ngột ngạt.
- Nguy cơ mất an toàn: Như chị Lan Anh, một cư dân, chia sẻ: “Đã nhiều lần các mảng tường rơi xuống, may chưa ai bị thương. Vì là lao động nghèo, chúng tôi đành phải cắn răng cá cược với hiểm nguy chực chờ mỗi ngày.” Trường hợp căn hộ khóa kín kế bên cho thấy người dân đã phải bỏ đi tìm nơi ở khác vì không thể chịu đựng thêm.
Đặc biệt, tại căn hộ của bà Trịnh Thị Khanh (80 tuổi) ở tầng trệt, tình trạng dột nước trầm trọng đến mức dù trời nắng, bà vẫn phải đặt các xô, chậu để hứng nước nhỏ giọt bên trong phòng. Đây là minh chứng cho thấy công trình không chỉ xuống cấp về kết cấu mà còn trong tình trạng thấm dột nặng, ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe và sinh hoạt của cư dân, đặc biệt là người già và trẻ nhỏ.
Có thể bạn quan tâm: Đánh Giá Chi Tiết Chung Cư 212 Nguyễn Trãi: Phân Tích Ưu Nhược Điểm Và Có Đáng Mua Năm 2026?
Quá trình kiểm định, quyết định di dời và sự bế tắc
Năm 2018, sau khi có kết quả kiểm định xếp loại chung cư cấp D, UBND quận Tân Bình đã có quyết định bố trí tạm cư cho các hộ dân tại 55 căn hộ trong lô 1, khu A, chung cư Phú Thọ, quận 11. Đây được xem là giải pháp tối ưu về mặt địa lý và cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, kế hoạch này nhanh chóng gặp phải rào cản khó vượt qua.
Chung cư Phú Thọ từng được sử dụng làm nơi điều trị bệnh nhân COVID-19, dẫn đến tình trạng xuống cấp trầm trọng. Thành phố đã giao Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng (TTQLN&GĐXD) thuộc Sở Xây dựng TP.HCM thực hiện sửa chữa. Đến cuối năm 2022, việc sửa chữa 55 căn hộ riêng lẻ đã hoàn thành. Thế nhưng, đến đầu năm 2023, các căn hộ này vẫn chưa được bàn giao vì phần sở hữu chung của lô 1, khu A chung cư Phú Thọ – bao gồm hành lang, cầu thang máy, hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy – vẫn trong tình trạng hư hỏng nặng và chưa được khắc phục.
Phần sở hữu chung này do Công ty Dịch vụ công ích quận 11 quản lý. Tuy nhiên, công ty này không có khả năng tài chính để thực hiện sửa chữa. Như ông Phạm Quốc Phương, Phó giám đốc Công ty Dịch vụ công ích quận 11, cho biết: “UBND quận 11 đã có văn bản gửi Sở Xây dựng và Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng thống nhất sẽ giao phần sở hữu chung cho trung tâm để đảm bảo công tác bàn giao. Các đơn vị cũng đã có văn bản xin ý kiến UBND TP để bổ sung kinh phí cho Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng sửa chữa phần sở hữu chung.”
Như vậy, bài toán không nằm ở việc sửa chữa nhà ở riêng, mà ở một khâu trung gian quan trọng: phần diện tích công cộng, chung. Việc này đòi hỏi sự phê duyệt và cấp kinh phí từ cấp thành phố, tạo ra một vòng xoayy ủy quyền và chờ đợi kéo dài. Trong khi đó, người dân chung cư 137 Lý Thường Kiệt vẫn phải sống trong điều kiện nguy hiểm.
Phía UBND quận Tân Bình, qua lời Phó chủ tịch UBND quận Trương Tấn Sơn, cũng thừa nhận: “Hiện nay chung cư này đã xuống cấp trầm trọng. UBND quận luôn sẵn sàng phối hợp di dời để người dân có nơi tạm cư mới an toàn hơn.” Quận đã gửi văn bản “đốc thúc” Sở Xây dựng, nhưng thủ tục hành chính và phân bổ ngân sách dường như diễn ra với tốc độ chậm hơn nhiều so với nhu cầu cấp thiết của cư dân.
Có thể bạn quan tâm: Đánh Giá Chung Cư 143 Hạ Đình: Phân Tích Chi Tiết Vị Trí, Mặt Bằng Và Giá Cả
Phân tích nguyên nhân sâu xa: Một vấn đề hệ thống
Tình trạng của chung cư 137 Lý Thường Kiệt không phải là ngoại lệ, mà là hệ quả của nhiều yếu tố cấu thành nên một “bài toán khó” trong quản lý đô thị.
1. Hạ tầng kỹ thuật lạc hậu và xuống cấp theo thời gian: Các chung cư cũ, xây dựng từ những thập niên trước, thường không đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại về chống thấm, cháy nổ, và kết cấu chịu lực. Sau hàng chục năm sử dụng, vật liệu xuống cấp, hệ thống điện nước kiệt quệ, việc bảo trì thường xuyên không được thực hiện đúng mức do thiếu kinh phí và sự chủ quan.
2. Cơ chế tài chính cho bảo trì, sửa chữa công trình nhà nước bị hạn chế: Đây là nguyên nhân then chốt. Công trình thuộc sở hữu Nhà nước, phần sở hữu chung do đơn vị quản lý (thường là công ty dịch vụ công ích cấp quận) đảm nhiệm. Tuy nhiên, ngân sách của các quận thường eo hẹp, ưu tiên cho các dịch vụ công thiết yếu khác. Việc đề xuất và được phê duyệt một dự án sửa chữa lớn đòi hỏi thủ tục phức tạp, lãnh thời gian. Trong trường hợp này, sự thiếu kinh phí tại Công ty Dịch vụ công ích quận 11 đã đóng vai trò “nút thắt” khiến quá trình bàn giao nhà tạm cư bị đình trệ.
3. Sự chồng chéo thẩm quyền và khó khăn trong phối hợp liên quận: Vấn đề di dời cư dân quận Tân Bình đến nhà tạm cư ở quận 11 đã làm nổi bật thách thức trong quản lý đô thị đa quận. Khi công trình tạm cư thuộc phạm vi quản lý của một quận khác, mọi vấn đề phát sinh (như sửa chữa phần chung) đều cần sự thống nhất và phối hợp giữa hai quận, qua lại với Sở Xây dựng và có thể cả UBND Thành phố. Sự thiếu đồng bộ hoặc chậm trễ ở một mắt xích nào đó có thể làm tê liệt toàn bộ chuỗi.
4. Thiếu cơ chế xử lý linh hoạt cho các công trình nguy hiểm: Mặc dù đã có quy định về phân loại công trình xây dựng và biện pháp xử lý, nhưng trên thực tế, khi một công trình được xếp loại cấp D, quá trình di dời, tháo dỡ hay sửa chữa khẩn cấp vẫn bị ràng buộc bởi thủ tục hành chính, nguồn lực tài chính và giải quyết chỗ ở cho người dân. Không có một “bước đột phá” pháp lý cho phép xử lý nhanh các trường hợp khẩn cấp mà vẫn đảm bảo quyền lợi người dân.
5. Áp lực đô thị hóa và hạn chế về quỹ nhà ở xã hội: Các quận trung tâm như Tân Bình, Quận 11 có mật độ dân số cao, giá đất đắt đỏ. Việc tìm một khuôn viên để xây dựng nhà ở tạm cư hoặc vĩnh viễn cho cư dân di dân là bài toán khó. Nguồn cung nhà ở xã hội tại các quận này thường không đủ để đáp ứng nhu cầu của cả những người thu nhập thấp bị ảnh hưởng bởi các dự án cải tạo.
Góc nhìn từ các bên liên quan: Những lời giải thích và thách thức
- Phía người dân: Họ là những người chịu hậu quả trực tiếp và lâu dài nhất. Ngoài nỗi lo về an toàn thể chất, họ phải chịu áp lực tâm lý, sống trong bất an, không biết khi nào mới có được một tổ ấm thực sự. Thu nhập thấp khiến họ khó có thể tự tìm kiếm nhà thuê mới với điều kiện an toàn, chất lượng tại khu vực trung tâm.
- UBND quận Tân Bình (cơ quan quản lý công trình): Vị trí của họ là phải bảo đảm an toàn cho người dân trên địa bàn. Họ đã có quyết định di dời và tích cực “đốc thúc” các cấp trên. Tuy nhiên, quyền năng của một quận trong việc giải quyết vấn đề liên quận và cấp ngân sách là rất hạn chế.
- Công ty Dịch vụ công ích quận 11 (đơn vị quản lý phần sở hữu chung tại nơi tạm cư): Họ là bên trực tiếp quản lý công trình tạm cư và nhận thấy rõ tình trạng xuống cấp. Tuy nhiên, họ không có nguồn lực tài chính để sửa chữa. Việc giao quyền quản lý cho Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng là một giải pháp về mặt quản lý, nhưng vẫn không giải quyết được vấn đề then chốt là kinh phí.
- Trung tâm Quản lý nhà và giám định xây dựng & Sở Xây dựng TP.HCM: Đóng vai trò là đơn vị thực thi kỹ thuật và trung gian phê duyệt. Họ cần kinh phí từ UBND Thành phố để thực hiện sửa chữa phần sở hữu chung. Việc xin ý kiến và chờ phê duyệt là thủ tục bắt buộc, nhưng cũng là nơi tạo ra sự chậm trễ.
- UBND Thành phố TP.HCM: Đây là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kinh phí và chỉ đạo chung. Sự chậm trễ ở khâu này có thể do nhiều lý do: cân đối ngân sách với hàng trăm nhu cầu khác, thẩm định kỹ lưỡng dự án, hoặc thậm chí là sự thiếu ưu tiên trong chính sách đối với các chung cư cũ.
So sánh với các trường hợp chung cư cũ khác tại TP.HCM
Chung cư 137 Lý Thường Kiệt là một trong 5 chung cư cấp D trên địa bàn quận Tân Bình, bao gồm cả 47 Long Hưng, 149-151 Lý Thường Kiệt, 40/1 Tân Phước và 170-171 Tân Châu. Tất cả đều thuộc sở hữu Nhà nước và có nguy cơ tương tự. Trên toàn thành phố, số lượng chung cư cũ, xây dựng từ thời kỳ trước 1975 hoặc những năm đầu đổi mới, là rất lớn. Chúng thường có chung đặc điểm: diện tích nhỏ, quy mô hạn chế, kết cấu yếu, không có thang máy, và đặc biệt là không có chủ đầu tư duy trì lâu dài.
Một trường hợp điển hình khác thường được nhắc đến là chung cư Vĩnh Hội (quận 4), cũng trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng, khiến nhiều hộ dân phải sống trong nỗi sợ. Trong khi một số chung cư cũ tại các quận như Bình Thạnh, Gò Vấp cũng đang đối mặt với nguy cơ tương tự. Điều này cho thấy vấn đề không phải riêng của một vài công trình, mà là thách thức chung của toàn TP.HCM trong việc đối mặt với di sản kiến trúc nhà ở tập thể lạc hậu.
Giải pháp thường thấy ở các nước phát triển là cải tạo, nâng cấp (retrofitting), nhưng ở Việt Nam, với cơ sở hạ tầng cũ kỹ và chi phí cao, giải pháp tháo dỡ, di dời để xây dựng mới thường được xem là khả thi hơn. Tuy nhiên, như trường hợp 137 Lý Thường Kiệt, bước đầu tiên là di dời tạm cư đã vấp phải khó khăn, còn xa mới đến việc xây dựng mới vĩnh viễn.
Góc nhìn từ góc độ pháp lý và chính sách
Về mặt pháp lý, các chung cư này thuộc diện nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Việc quản lý, sửa chữa, cải tạo phải tuân theo các quy định của Luật Nhà ở 2014, Nghị định 47/2021/NĐ-CP về quản lý nhà ở, và các quyết định cụ thể của UBND TP.HCM. Khi công trình được kiểm định và xếp loại cấp D, cơ quan quản lý (UBND quận) có trách nhiệm báo cáo và đề xuất biện pháp xử lý, thường là di dời, tháo dỡ.
Tuy nhiên, “biện pháp xử lý” không chỉ là một quyết định trên giấy. Nó liên quan đến:
- Kinh phí: Ngân sách Nhà nước cho việc thuê, mua nhà tạm cư, bồi thường (nếu có), và sửa chữa công trình tạm cư.
- Chỗ ở thay thế: Có đủ số lượng và đảm bảo chất lượng sống cho tất cả hộ dân không?
- Thẩm quyền: Ai quyết định, ai thực hiện, ai chịu trách nhiệm tài chính?
Trong trường hợp này, sự chậm trễ chủ yếu nằm ở khâu kinh phí sửa chữa phần sở hữu chung của công trình tạm cư. Đây là một “khoảng trống” trong cơ chế: công trình tạm cư không phải do quận Tân Bình quản lý trực tiếp, nên ngân sách của quận này không thể dùng trực tiếp. Quận 11 thì không có kinh phí. Do đó, phải đề xuất lên Sở và TP. Chuỗi thủ tục này, dù cần thiết để đảm bảo minh bạch, lại vô tình kéo dài nỗi đau của người dân.
Tác động đến cộng đồng và bài học rút ra
Sống trong một chung cư cấp D không chỉ là thiếu thốn về không gian, mà là mối đe dọa trực tiếp đến tính mạng. Nguy cơ cháy nổ do hệ thống điện cũ kỹ, nguy cơ sập từng phần tường, hay thậm chí là các vấn đề vệ sinh môi trường, dịch bệnh đều có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Tâm lý lo lắng, bất an, ảnh hưởng đến sức khỏe tinh thần, đặc biệt là trẻ em và người cao tuổi.
Trường hợp này cho thấy một bài học lớn về quản lý đô thị: cần có cơ chế giám sát, báo cáo định kỳ và xử lý khẩn cấp đối với các công trình đã được xếp loại nguy hiểm. Không thể để tình trạng “biết và chờ đợi” kéo dài nhiều năm. Các chính quyền địa phương cần được trao quyền linh hoạt hơn trong việc ứng phó với thảm họa tiềm tàng, kết hợp với một quỹ dự phòng khẩn cấp cho các vấn đề về nhà ở.
Bên cạnh đó, cần tăng cường minh bạch thông tin. Người dân có quyền biết rõ tiến độ, nguyên nhân chậm trễ và ai là người chịu trách nhiệm. Sự im lặng hoặc thông tin mơ hồ sẽ làm mất đi lòng tin của cộng đồng vào cơ quan quản lý.
Đường hướng và giải pháp tiềm năng
Để giải quyết tình trạng của chung cư 137 Lý Thường Kiệt và các trường hợp tương tự, cần một giải pháp đồng bộ:
- Giải quyết khẩn cấp cho công trình tạm cư: UBND TP.HCM cần sớm phê duyệt kinh phí sửa chữa phần sở hữu chung của chung cư Phú Thọ (lô 1, khu A), bàn giao sớm 55 căn hộ cho người dân. Đây là bước cấp bách nhất.
- Rà soát và lập kế hoạch di dời vĩnh viễn: Sau khi người dân đã ở tạm an toàn, quận Tân Bình cần lập dự án cải tạo, tháo dỡ hoặc xây dựng mới tại chỗ (nếu khả thi) hoặc tìm địa điểm mới ổn định, phù hợp với thu nhập của cư dân. Cần nghiên cứu mô hình hợp tác với doanh nghiệp tư nhân trong các dự án nhà ở xã hội.
- Hoàn thiện cơ chế tài chính: Cần có quỹ riêng hoặc chính sách ưu đãi tín dụng, ngân sách cấp thành phố dành riêng cho việc xử lý các chung cư cũ nguy hiểm, tránh tình trạng “chờ đợi” kinh phí từng đợt, từng dự án.
- Tăng cường giám sát và báo cáo công khai: Thành lập ban chỉ đạo liên ngành với sự tham gia của đại diện người dân để giám sát tiến độ. Công khai kế hoạch, ngân sách và các mốc thời gian trên cổng thông tin điện tử của quận và thành phố.
- Học hỏi mô hình quốc tế: Nhiều nước đã thành công trong việc cải tạo các khu nhà ở cũ thông qua các chương trình công-tư (PPP). Việt Nam có thể tham khảo để tìm ra mô hình phù hợp, đảm bảo quyền lợi người dân và hiệu quả tài chính.
Kết luận
Câu chuyện về chung cư 137 Lý Thường Kiệt là một tiếng chuông cảnh tỉnh về tình trạng của hàng loạt công trình nhà ở cũ, lỗi thời tại các thành phố lớn. Nó phơi bày sự yếu kém trong công tác quản lý, bảo trì và đặc biệt là sự chậm trễ trong phân bổ nguồn lực để giải quyết các vấn đề an toàn cấp tính. 5 năm chờ đợi là quãng thời gian quá dài đối với những người phải mỗi ngày sống trong nỗi sợ.
Giải pháp không thể nằm ở việc tìm lỗi cho một bên nào, mà cần là sự vào cuộc đồng bộ, quyết liệt và nhanh chóng từ tất cả các cấp, các ngành, với trọng tâm là sức khỏe và tính mạng của con người. Người dân chung cư 137 Lý Thường Kiệt xứng đáng có được một mái nhà an toàn, ấm áp sau nhiều năm chờ đợi. Đây cũng là nhiệm vụ cấp bách của chính quyền đô thị, thể hiện tầm nhìn và trách nhiệm trong việc xây dựng một môi trường sống bền vững và nhân văn. Để hiểu rõ hơn về các vấn đề đô thị, chính sách nhà ở và cuộc sống cộng đồng, độc giả có thể tham khảo thêm nhiều bài viết phân tích sâu tại gamudacityland.vn.