Những lưu ý khi mua bán đất để thuận lợi về mặt pháp lý, khi mua bán đất thì các bên cần tìm hiểu những thông tin sau:

1 – Xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán):

Khi mua đất, bên mua cần biết những thông tin sau của bên bán. Cụ thể:

– Bên bản có quyền bản thửa đất đó không?

Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

Như vậy, có 02 trường hợp được thực hiện quyền chuyển nhượng đất gồm:

+Người đứng tên trên Giấy chứng nhận (Số đỏ) hoặc

+ Người được ủy quyền thực hiện quyền chuyển nhượng (trong trường hợp này phải có hợp đồng ủy quyền hợp pháp). .

– Thửa đất dự định bản là tài sản chung hay tài sản riêng:

Nếu thửa đất là tài sản chung gồm 02 trường hợp:

+ Trường hợp 1: Tài sản chung của vợ chồng

Khoản 1 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

Như vậy, nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng thì khi chuyển nhượng phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng.

+ Trường hợp 2: Tài sản chung của nhiều người

Theo khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất. thì Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất mà có nhiều người chung quyền sử dụng đất thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đứng tên trong Sổ.

2 – Đất có Sổ đỏ hay chưa?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng cần phải có Sổ đỏ (trừ

02 trường hợp theo quy định trên).

3 – Thửa đất có thuộc quy hoạch hay không?

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi, 2013 bổ sung bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch thì đất trong diện quy hoạch gồm 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Đất trong năm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì được phép chuyển nhượng ( Không bị hạn chế quyền xây dựng..)

Tuy nhiên, thường khi có quy hoạch sử dụng đất đã được công bố thì sau đó sẽ có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.

Trường hợp 2: Có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trường hợp đặt trong quy hoạch mà có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất cho tới khi có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch nhưng sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình…

Tuy nhiên, nếu mua đất trong trường hợp này thì sẽ phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (nếu thu hồi thì mức bồi thường sẽ không cáo bằng giá mua – người mua đất trong trường hợp này sẽ bị lỗ).

Để biết những thông tin về thửa đất như quy hoạch, tình trạng pháp lý…thì người mua có thể làm đơn xin thông tin đất đai về thửa đất dự định mua.

4 – Đặt cọc khi mua bán đất

Giá trị quy ền sử dụng đất ngày càng cao nên khi chuyển nhượng các bên thường thỏa thuận đặt cọc trước.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc Thực hiện hợp đồng Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định:

-Trung hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt

Cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền:

Nếu bền đặt cọc (bên mua) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

Nếu bên nhận đặt cọc (bên bán) từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc Và khoản tiền lượng đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi bên kia có yêu cầu đặt cọc thì người mua cần lập hợp đồng đặt cọc, có người làm chứng hoặc công chứng, chứng thực để tranh xảy ra tranh chấp.

5 – Công chứng lọ dung chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo điều 4 khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng,

– Việc lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chúng cứ để chứng minh nếu có xảy ra tranh chấp.

– Người mua không nên mua đất dưới hình thức giấy viết tay”, vì hình thức mua bán này hiện tại không được pháp luật công nhận khi có tranh chấp xảy ra. Cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP chỉ có 02 trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Sổ do:

+ Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;

+ Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.

– Nếu không công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì không thực hiện được thủ tục sang tên người sử dụng đất trong Sổ đỏ (sang tên trước bạ).

Ngoài ra, để tránh rủi ro như tiền giả, kiểm đếm sai… các bên có thể thỏa thuận địa điểm thanh toán tại ngân hàng.

Mua đất không chính chủ: mua cả rủi ro?

Đất không chính chủ là đất mà người sử dụng và người đứng tên Sổ đỏ không phải là một.

Hiện nay, tình trạng mua đất không chính chủ xảy ra khá phổ biến. Vậy, việc mua đất không chính chủ có gặp nhiều rủi ro? Đất không chính chủ là gì?

Pháp luật không quy định hay giải thích về đất không chính chủ. Tuy nhiên, qua thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) nhưng mang tên người khác.

Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện và theo thủ tục của Luật Đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

1 – Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

2 – Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

3 – Đất không có tranh chấp

4-Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu có đủ các điều kiện trên. Trong đó, Sổ đỏ phải đứng tên mình hoặc phải được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng.

Những rủi ro khi mua đất không chính chủ

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chính chủ thì người mua có thể mua được đất với với giá rẻ hơn. Tuy nhiên trong trường hợp này chứa nhiều rủi ro như:

– Không thể sang tên quyền sử dụng đất

– Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chúng, trừ trường hợp một bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất động sản.

_ Mà thủ tục công chứng phải có Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp (đứng tên người bán). Trong trường hợp Sổ đỏ đứng tên người khác thì sẽ bị từ chối công chứng.

Theo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì sẽ không được phép sang tên.

– Khi bị thu hồi thì không được bồi thường

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu đủ các điều kiện sau:

+ Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm:

+ Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ mà chưa được cấp

Như vậy, nếu mua đất trong trường hợp Số đứng tên người khác thì người được đền bù là người đứng tên trong số đó chứ không phải người mua.

– Không bán lại được cho người khác

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đinh, cá nhân được chuyển nhượng nếu có đủ 04 điều kiện trên. Nếu Sổ đỏ không đứng tên mình thì không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

– Dễ xảy ra tranh chấp

Mua bán đất không chính chủ dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhất là giá nhà đất ngày càng tăng cao. Cụ thể: Người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người bán nhưng Sổ đỏ không sang tên minh được ( Dưới góc độ pháp lý thì thửa đất đó vẫn là tài sản người khác – Người đứng tên sổ đỏ)

Giải pháp để tránh những rủi ro

1 – Trong trường hợp muốn mua đất không chính chủ thì yêu cầu người đang sử dụng đất hiện tại làm thủ tục sang tên. Sau khi người đó sang tên thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng

2 – Để tránh những rủi ro khi mua đất thì nên tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất định mua bằng cách viết đơn xin thông tin đất đai và gửi Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Khi xin thông tin đất đai, người xin thông tin sẽ biết toan bộ thông tin về thửa đất như sau: